E' finalmente giunto il momento fatidico, l’acquirente ha trovato la sua nuova casa dove vivrà per i prossimi anni ed un venditore è un passo più vicino al suo sogno di cambiare casa, vende e ne comprerà un’altra.. prima però entrambi devono affrontare un passaggio fondamentale per cementare l’accordo tra di loro; l’acquirente dovrà versare una somma al venditore a titolo di caparra. Questo serve per esprimere l’’impegno di chi compra che vuole comprare e fa sul serio e adesso c’è da capire cosa stanno affrontando le parti.
La caparra confirmataria è quella che viene più frequentemente usata nei contratti, ne esiste un altro tipo che è la caparra penitenziale, questa meno usata nella compravendita immobiliare ma negli ultimi tempi sta prendendo piede, motivo per cui parliamo di entrambe in questo articolo.
L’art. 1385 del Codice Civile dice che: “Se al momento della conclusione del contratto (1326 ss.) una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte di chi l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
Quando entrambe le parti risultano adempienti alle obbligazioni che scaturiscono del contratto, la caparra sarà restituita oppure imputata nella prestazione (ad esempio portandola in detrazione sul prezzo di vendita): Già prevista da codice civile del 1865, la disciplina giuridica attuale della Caparra confirmatoria è contenuta nell’art. 1385 c.c.:
La caparra penitenziale
L’articolo 1386 del Codice Civile riporta quanto segue: “ Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo di recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto”.
In altri termini, le parti possono pattuire che al momento del perfezionamento del contratto, venga consegnata una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, da far valere quale “prezzo” predeterminato contro il diritto di recedere previsto in favore di uno o di entrambi i contraenti.
La caparra penitenziale, a differenza di quella cofirmataria che vale come cautela contro l’inadempimento, non ha funzione di risarcimento del danno per la mancava esecuzione del contratto, bensì di corrispettivo predeterminato del recesso per volontà unilaterale (Cass. n. 6577/1988).
Una volta stipulato il patto di caparra, i contraenti si riservano la facoltà di scegliere tra il recesso e l’adempimento.
Dunque, come avrete capito la differenza è molto evidente la prima da la possibilità di chiedere anche l’esecuzione del contratto la seconda invece porta solo ad ottenere una “soddisfazione” economica in caso di risoluzione degli accordi.
Ci leggiamo presto con la tassazione nei contratti immobiliari…
